SEZIONE EDILIZIA
Interventi di recupero edilizio ed urbanistico
Gli interventi di recupero edilizio ed urbanistico sono ricompresi nelle seguenti categorie:
a) Manutenzione ordinaria;
b) Manutenzione straordinaria;
c) Restauro e Risanamento conservativo;
d) Ristrutturazione Edilizia;
e) Ristrutturazione Urbanistica
A) MANUTENZIONE ORDINARIA
Gli interventi di manutenzione ordinaria sono quelli che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione, con materiali analoghi agli originali, delle finiture degli edifici e dei manufatti edilizi e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.
Tali interventi non possono comunque comportare modifiche o alterazioni agli elementi architettonici o decorativi degli edifici.
B) MANUTENZIONE STRAORDINARIA
Gli interventi di manutenzione straordinaria sono costituiti dalle opere e dalle modifiche necessarie a rinnovare e sostituire le parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, purché non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche alle destinazioni d'uso.
Tali opere e modifiche non possono comportare alterazioni della posizione delle strutture orizzontali ovvero di quelle verticali aventi carattere strutturale, né l’introduzione di nuovi orizzontamenti, né comportare alterazioni del carattere architettonico dell'edificio. Sono opere di manutenzione straordinaria le seguenti opere, quando siano eseguite con materiali, caratteri o colori diversi da quelli esistenti :
1) rifacimento di intonaci e coloriture esterne;
2) rifacimento degli infissi esterni;
3) rifacimento delle sistemazioni esterne, limitato alle variazioni delle superfici pavimentate che non ne aumentino l’estensione e la permeabilità complessiva ed alla messa in opera delle strutture di arredo da giardino di cui all’Art. 2.21;
4) rifacimento dei pavimenti o rivestimenti interni ed esterni;
5) rifacimento del manto di copertura.
In particolare sono considerati interventi di manutenzione straordinaria quelli sottoelencati, quando comportino esecuzione di opere murarie ;
6) rifacimento o installazione di materiali di isolamento ;
7) rifacimento o installazione di impianti di riscaldamento o raffreddamento;
8) rifacimento o installazione di impianti di ascensore, montacarichi o piattaforme elevatrici ;
9) rifacimento o installazione di impianti di accumulazione o sollevamento idrico ;
10) rifacimento di impianti igienico-sanitari.
Sono comunque considerate interventi di manutenzione straordinaria le seguenti opere :
11) installazione di impianti igienico-sanitari ricavati nell'ambito del volume dell'unità immobiliare ed all'interno di vani preesistenti ;
12) realizzazione di chiusure o di aperture interne che non modifichino lo schema distributivo ;
13) consolidamento delle strutture di fondazione o di elevazione ;
14) costruzione di vespai o scannafossi, anche con rialzamento del piano - pavimento.
C) RESTAURO E RISANAMENTO CONSERVATIVO
Gli interventi di restauro e di risanamento conservativo sono quelli volti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con esso compatibili.
Tali interventi comprendono : il consolidamento, il ripristino ed il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio. Tali opere non possono comportare alterazione del posizionamento delle strutture orizzontali, né di quelle verticali aventi carattere strutturale, né l’introduzione di nuovi orizzontamenti se non come ripristino di una situazione preesistente documentata come originaria.
Gli interventi di restauro e risanamento conservativo si articolano nelle seguenti categorie:
C1) RESTAURO
Comprende un insieme sistematico di opere finalizzate alla conservazione ed alla trasmissione nel tempo del bene culturale architettonico. Esse dovranno fare riferimento alla moderna cultura del restauro conservativo.
Le opere riguardano il ripristino degli aspetti architettonici o delle parti alterate, valorizzando il carattere formale documentato come storicamente prevalente, e garantendo la documentazione stratigrafica dei diversi assetti culturalmente significativi assunti dall'organismo architettonico nella sua storia.
Le esigenze di attualizzazione funzionale - ed il conseguente inserimento di impianti tecnologici - dovranno essere assolte nel rispetto dei principi di cui sopra.
Il restauro comprende:
1) la ricostruzione filologica di limitate parti eventualmente demolite od irreversibilmente alterate
2) la conservazione o la ricostituzione, ove alterato, dell'impianto distributivo originario;
3) le opere di consolidamento statico necessarie alla stabilità dell'edificio, nonché le opere di consolidamento e recupero fisico delle componenti architettoniche e decorative culturalmente significative, con particolare riguardo alle strutture voltate, ai solai lignei orizzontali e di copertura, agli elementi di distribuzione verticale;
4) la conservazione degli elementi di finitura originali quali pavimentazioni originali, pitture murali, manufatti singolari d'interesse culturale quali caminetti, stufe in cotto, infissi di pregio, ecc.
Il frazionamento di una unità funzionale in più unità è consentito esclusivamente come ripristino di un assetto distributivo documentato come originario.
È fatto comunque obbligo di eliminare le aggiunte e superfetazioni recenti riconosciute come incongrue con l'organismo edilizio.
È ricompresa nella categoria di restauro la realizzazione di limitati ampliamenti volumetrici necessari per ospitare impianti la cui permanenza nell'edificio storico risulti incompatibile con le esigenze di restauro/ripristino o per realizzare la messa a norma di sicurezza. Detti ampliamenti possono determinare nuova occupazione di suolo solo ove riguardino aree già pavimentate, non classificate come giardini di pregio dal vigente strumento urbanistico e solo nel caso che la loro realizzazione, oltre a soddisfare le esigenze del restauro, sia imposta da norme di legge specifiche e prescrittive che non consentano altre soluzioni.
C2) RISANAMENTO CONSERVATIVO
Gli interventi di risanamento conservativo sono finalizzati a determinare un equilibrio tra le esigenze di conservazione degli edifici riconosciuti quali beni culturali architettonici e le esigenze di attualizzazione funzionale.
Essi comportano anche l’individuazione di destinazioni e modalità d'uso compatibili o funzionali alla trasmissione nel tempo degli edifici stessi.
Sono compresi negli interventi di risanamento conservativo :
1) le opere di consolidamento statico necessarie alla stabilità dell'edificio, nonché le opere di consolidamento e recupero fisico delle componenti architettoniche e decorative culturalmente significative, con particolare riguardo alle strutture voltate, ai solai lignei orizzontali e di copertura, agli elementi di distribuzione verticale. Gli interventi di consolidamento devono utilizzare tecniche conservative e non sostitutive compatibilmente con gli obbiettivi di conservazione complessiva.
2) la conservazione degli elementi di finitura originali quali : pavimentazioni originali, pitture murali, manufatti singolari d'interesse culturale quali caminetti, stufe in cotto, infissi di pregio, ecc.
3) limitate modifiche allo schema distributivo interno alle singole unità che non implichino alterazioni delle parti di interesse storico, in quanto finalizzate all'adeguamento igienico e funzionale delle unità stesse ;
4) interventi di modifica o ridistribuzione che interessino le parti già in precedenza alterate rispetto all'impianto originario.
È fatto comunque obbligo di eliminare le aggiunte e superfetazioni recenti riconosciute incongrue con l'organismo edilizio.
È fatto obbligo di assicurare la conservazione ed il recupero degli elementi costruttivi e decorativi significativi per la figurazione interna ed esterna dell'edificio, nonché degli elementi costituenti arredo urbano ad esso connessi.
Nella categoria non è compreso il frazionamento di unità immobiliari salvo che si tratti di frazionamenti funzionali per la cui attuazione non è necessaria l’esecuzione di opere o nel caso si tratti di ripristino di situazioni preesistenti documentate e compatibili con le esigenze di conservazione dell’organismo architettonico.
D) RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA
Gli interventi di ristrutturazione edilizia sono quelli volti a trasformare in tutto od in parte gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere.
Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di elementi costitutivi di un edificio, la eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Devono in ogni caso essere impiegati materiali e tecnologie coerenti con le esigenze di conservazione edilizia ed ambientale.
È compreso il frazionamento in più unità di una unità funzionale preesistente, se effettuato con opere non riconducibili a quelle definite al precedente punto C1, cioè il ripristino di un assetto distributivo documentato come originario attraverso interventi di Restauro.
RICOSTRUZIONE FEDELE
La ristrutturazione comprende anche l’intervento di demolizione e fedele ricostruzione, “com’era dov’era”, del fabbricato o di parti sostanziali dello stesso, nei limiti della sagoma geometrica e della sagoma urbanistica, come di seguito definite, senza aumento di superficie utile, del numero e della posizione degli orizzontamenti, di volume, del numero di unità immobiliari e senza variazione di destinazione d’uso, quando le condizioni statiche e strutturali, adeguatamente documentate con certificazione di tecnico abilitato, o il perimento di tutto o parte dell’organismo edilizio, non consentano interventi compresi nelle altre categorie di intervento.
Ai soli fini della determinazione degli oneri di urbanizzazione la ricostruzione è equiparata alla nuova costruzione.
È consentita la variazione di prospetto e la modifica della tipologia strutturale e degli stessi materiali solo ai fini dell’ottenimento di una riqualificazione ambientale, di un migliore inserimento del fabbricato nel contesto e per osservare le prescrizioni in materia antisismica.
Le uniche deroghe consentite ai limiti di sagoma sopraddetti sono quelle rese obbligatorie da norme igieniche o tecniche, determinate da leggi e norme vigenti e non derogabili in relazione alla destinazione d’uso legittima, o resa legittima con Concessione Edilizia a sanatoria, purché non contrastanti con le previsioni dello strumento urbanistico vigente.
Gli interventi di ristrutturazione edilizia si articolano nelle seguenti categorie:
RISTRUTTURAZIONE TIPO D1)
Comprende le opere che comportano la riorganizzazione funzionale interna delle singole unità immobiliari, comprensiva di frazionamenti od accorpamenti, a condizione che non siano alterati i volumi e le superfici utili, con modifiche agli elementi verticali non strutturali, e ferma restando la conservazione dei caratteri architettonici e decorativi interni ed esterni dell'edificio.
Comprende inoltre l’introduzione di balconi o di limitate modifiche del sistema delle finestrature sui prospetti motivati da esigenze di miglioramento delle condizioni di illuminazione/areazione dei locali, purché sia garantito un congruo inserimento nel carattere espressivo delle fronti interessate.
RISTRUTTURAZIONE TIPO D2)
Comprende le opere che comportano la riorganizzazione funzionale interna delle singole unità immobiliari, comprensiva di frazionamenti od accorpamenti, a condizione che non siano alterati i volumi e le superfici utili, con le eccezioni di seguito descritte, con modifiche incidenti anche sugli elementi verticali strutturali, ferma restando la conservazione dei caratteri architettonici e decorativi esterni dell'edificio.
La categoria d'intervento comprende:
la costruzione "una tantum" di servizi igienici in ampliamento della volumetria esistente, ove non presenti nel numero e dimensioni richiesti dalla vigente normativa in rapporto alla destinazione legittima dell'immobile al momento dell'entrata in vigore della Legge Regionale n.59/80, a condizione che:
1) si dimostri l'impraticabilità di soluzioni alternative ottenibili tramite modifiche interne
2) siano previsti all'interno di un progetto unitario esteso all'intero edificio
3) detti ampliamenti non interessino fronti di edifici rivolti verso la pubblica via
4) non interessino giardini di pregio, intendendosi per tali quelli oggetto di vincolo ex Legge n. 1497/39 o di specifica individuazione nello Strumento urbanistico
il rialzamento della copertura dell'edificio, fino a consentire il soddisfacimento delle norme igienico-sanitarie per i locali sottotetto già legittimamente abitati alla data di entrata in vigore della Legge Regionale n.59/80, purché non si costituiscano nuove unità immobiliari e comunque entro il limite massimo di 80 cm da misurarsi in gronda, senza variazioni di pendenza della copertura. In alternativa ed alle medesime condizioni è consentito l'abbassamento dell'ultimo solaio sottotetto, con l'esclusione di solai aventi caratteristiche di interesse storico-architettonico, quali strutture voltate, solai lignei, soffitti decorati a pittura.
RISTRUTTURAZIONE TIPO D3)
Comprende opere che comportino la ristrutturazione e la modifica anche degli elementi strutturali orizzontali dell'edificio, fino allo svuotamento dell'involucro edilizio.
In particolare comprende sia un diverso posizionamento che qualsiasi incremento del numero degli orizzontamenti all'interno dell'involucro edilizio, indipendentemente dalla destinazione dei vani soprastanti o sottostanti, nonché l’eliminazione di solai.
È consentito variare numero e superficie delle unità funzionali. Deve comunque essere garantita la conservazione dell'immagine architettonica originale, senza che le aperture vengano interessate dalle nuove posizioni degli orizzontamenti, anche se posti in posizione arretrata.
È compresa nell’intervento di Ristrutturazione D3 la demolizione e l’accorpamento di volumi accessori nei limiti del 10% del volume complessivo oggetto di ristrutturazione, finalizzati al soddisfacimento di esigenze funzionali, igieniche e di miglioramento ambientale ed architettonico.
Gli interventi di Ristrutturazione Edilizia di tipo D3 sono consentiti nei limiti previsti dalle N.T.A. del P.R.G.
E) RISTRUTTURAZIONE URBANISTICA
Gli interventi di ristrutturazione urbanistica si articolano in:
E1) Interventi di demolizione e ricostruzione, parziale o totale, di un singolo edificio, con diverso esito planivolumetrico, nei limiti della volumetria e delle superfici indicate dalle N.T.A. del P.R.G., fatte salve le specifiche di seguito espresse . Non si intende Ristrutturazione Urbanistica la demolizione di edifici esistenti e la ricostruzione all’interno degli indici e delle destinazioni di piano senza modifiche della configurazione dei lotti. In tal caso l’intervento si configura come nuova edificazione.
E2) Le opere rivolte alla sostituzione ed alla modifica del tessuto edilizio ed urbanistico esistente. Vi sono comprese la demolizione degli edifici, o di parti di essi, non compatibili dal punto di vista morfologico e ambientale o funzionale con l’insieme del tessuto urbanistico-edilizio, o la ricostruzione, parziale o totale, di edifici distrutti per eventi naturali o bellici, e fatta eccezione per i volumi dei manufatti indicati dal P.R.G. come soggetti a demolizione obbligatoria.
Lo Strumento Urbanistico disciplina l’attuazione degli interventi di ristrutturazione urbanistica sul territorio definendo parametri dimensionali e standard urbanistici ed edilizi.
Gli interventi di ricostruzione dovranno armonizzarsi nelle linee architettoniche, nei materiali di finitura esterna (intonaci, infissi, manti di copertura) e negli eventuali elementi di arredo delle aree scoperte, ai caratteri dell'edificato storico e dell'ambiente circostante.
In ogni caso devono essere eliminate le aggiunte edilizie incongrue (superfetazioni) ed ogni elemento anche di natura sovrastrutturale che determini disordine visivo.
